Het verliezen van een dierbare is ingrijpend. Naast het verdriet sta je vaak voor complexe beslissingen rondom de nalatenschap. De uitdaging is groot bij een huis verkopen na erfenis: er komt veel juridisch en financieel werk op je af. MVM Makelaardij biedt in regio Haarlem de rust en expertise die je nu nodig hebt.
Voordat de woning daadwerkelijk de markt op kan, moeten de formele zaken op orde zijn. In 2026 zien we dat banken en notarissen strikt handhaven op de juiste documentatie. Centraal staat de ‘Verklaring van Erfrecht’. Hierin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de erven te handelen. Is er een executeur aangewezen? Dan is hij of zij vaak het aanspreekpunt voor de makelaar.
Daarnaast moeten de erfgenamen een keuze maken: de erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Deze keuze heeft grote financiële gevolgen, zeker als er nog een hypotheek op het pand rust of als de woning ‘onder water’ staat. Wij adviseren om in dit vroege stadium al een waardebepaling te laten uitvoeren. Zo weten jullie als nabestaanden precies wat de financiële waarde van het onroerend goed in bijvoorbeeld Heemstede of Bennebroek is, voordat jullie definitieve beslissingen nemen.
Een realistisch waardeoordeel is tweeledig. Ten eerste is dit nodig voor de aangifte erfbelasting bij de Belastingdienst. Een te hoge WOZ-waarde kan nadelig uitpakken, terwijl een te lage marktwaarde bij verkoop weer vragen oproept. MVM Makelaardij zorgt voor een onderbouwde taxatie die recht doet aan de situatie.
Ten tweede bepaalt de waarde de verkoopstrategie. Gaat het om een gedateerde woning die gerenoveerd moet worden, of is het een instapklaar appartement?
Wij fungeren hierin als een zakelijke buffer. Emoties kunnen hoog oplopen tussen erfgenamen; onze nuchtere en transparante aanpak zorgt ervoor dat het proces zuiver en constructief blijft.
Bij de verkoop van een ouderlijk huis is de verkoper (de erfgenaam) vaak niet de bewoner geweest in de afgelopen periode. Dit brengt specifieke aansprakelijkheidsrisico’s met zich mee. Je kunt immers niet garanderen dat alles werkt zoals een bewoner dat zou weten, bijvoorbeeld de staat van de cv-ketel of lekkages uit het verleden.
Om jullie als verkopers te beschermen, nemen wij standaard een niet-zelfbewoningsclausule op in de koopovereenkomst. Dit informeert de koper dat jullie niet op de hoogte zijn van alle feitelijke eigenschappen van de woning. Daarnaast adviseren we vaak om bij oudere woningen in de Bollenstreek een bouwtechnische keuring te laten doen of een ‘ouderdomsclausule’ toe te voegen. Zo voorkomen we dat jullie na de notariële overdracht nog aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken. MVM Makelaardij zorgt dat het juridische dossier waterdicht is.
Een veelgestelde vraag is wat er met de inboedel moet gebeuren. Moet het huis in Hillegom helemaal leeg zijn voor de foto’s, of juist niet? Een leeg huis toont vaak kleiner en minder sfeervol, terwijl een huis vol persoonlijke spullen van de overledene kopers kan afschrikken.
Wij adviseren hierin per situatie:
Wij begeleiden dit traject en nemen de bezichtigingen volledig uit handen. Jullie hoeven niet aanwezig te zijn wanneer kijkers kritische vragen stellen of door de woning lopen. Wij bewaken het respect voor het pand en zorgen voor een zakelijke afwikkeling richting de potentiële kopers.
Dit is een extra artikel in de koopovereenkomst waarin staat dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond. Hierdoor wordt de aansprakelijkheid van de verkoper voor eventuele verborgen gebreken beperkt, omdat hij niet van alle details op de hoogte kan zijn.
In principe moeten alle erfgenamen instemmen met de verkoop, tenzij er een executeur is aangewezen die de bevoegdheid heeft om zelfstandig te handelen (dit moet blijken uit de Verklaring van Erfrecht). Wij controleren dit altijd vooraf.
Er is geen wettelijke termijn, maar fiscaal gezien is het vaak verstandig om niet te lang te wachten. Zolang de woning niet verkocht is, lopen de vaste lasten door en betaal je erfbelasting over de waarde. In 2026 is de woningmarkt dynamisch, wat snel handelen vaak lonend maakt.
De kosten voor de makelaar (courtage) worden betaald vanuit de nalatenschap. Deze kosten worden verrekend bij de notaris tijdens de eigendomsoverdracht. De netto opbrengst wordt vervolgens verdeeld onder de erfgenamen.
Dit komt helaas vaker voor. In dat geval fungeert MVM Makelaardij als onafhankelijke adviseur. Wij baseren ons op harde marktdata en recente verkopen in de buurt om een objectieve waarde vast te stellen, los van emotie.
